Три мира, три системы

17.5.2010 | Татьяна Соляная | БН.ру
 
Ведущий специалист ЕС по проблемам жилищного финансирования, консультант британского парламента, профессор Лондонской школы экономики Кристина Уайтхед провела в Фонде «Институт экономики города» семинар на тему долгосрочного жилищного планирования. И хотя профессор с самого начала заметила, что говорить будет о системах для развитого рынка недвижимости, ее рассказ оказался крайне интересен для понимания вызовов, с которыми неминуемо столкнутся российские власти при реализации жилищной политики.


В той или иной степени государство присутствует на рынке недвижимости во всех странах. Тем не менее, системы государственного регулирования этого рынка (в западной практике это называется Planning for Future Housing, что переводят как планирование или прогнозирование, хотя правильнее говорить о госрегулировании рынка жилья) различны. Всего существует три подхода к планированию, отмечает Кристина Уайтхед: система Великобритании и стран Содружества, система континентальной Европы и США. Хотя и внутри каждой из обозначенных систем есть свои отличия, зависящие, по словам профессора, от политического устройства страны.

В Британии существует самая старая система - институт выдачи разрешений: каждое новое строительство требует получения разрешения от муниципалитета. При этом неважно, идет ли речь о застройщике нового микрорайона или об индивидуальном строительстве – в любом случае, процедура будет одной и той же. Муниципальные чиновники здесь фактически выступают агентами центрального правительства: назначаемый премьером госсекретарь по местному развитию - диктатор для рынка. «Западный девелопмент называет британскую систему «сталинизмом» – за ее жесткую иерархичность, - признает профессор. – Хотя за 30 лет консультирования в британском парламенте я встретила только двух парламентариев, недовольных этой системой». Впрочем, по ее словам, жесткость управления не мешает местным властям – особенно на северо-востоке страны - своевольничать, интерпретируя указания центра «вплоть до их игнорирования». С другой стороны, несогласные с этой интерпретацией застройщики могут подать аппеляцию госсекретарю по местному развитию – и его слово будет решающим.

Особенности госрегулирования во многом объясняются государственным устройством, считает Кристина Уайтхед. В Великобритании муниципальные округа состоят в среднем из 120-140 тысяч жителей. А во Франции в муниципальных коммунах проживают около 4-5 тысяч человек. «В результате французский чиновник, в отличие от британского коллеги, на себе испытывает результаты принятого им решения», - поясняет эксперт. С одной стороны, это предотвращает волюнтаризм чиновников, а с другой – тормозит новое строительство: ведь сложившиеся местные сообщества редко хотят потесниться ради новых соседей.

В то же время, в унитарной Франции «правила игры» на рынке жилья гораздо более унифицированы, чем в федеративной Германии, где условия жилищного строительства в разных землях могут отличаться весьма серьезно. И это при том, что обе страны, как и большинство развитых стран континентальной Европы, за исключением Италии, придерживаются системы так называемых мастер-планов.

Мастер-планы разрабатываются по секторам: транспорт, социальная инфраструктура, жилое строительство и проч. – и затем сводятся воедино в план развития территории. По сравнению с системой разрешений она выглядит более привлекательной: девелопер получает возможность строить в соответствии с планами без дополнительной бюрократии, больше возможности гармонизировать развитие территории. Но, предупреждает Кристина Уайтхед, это очень ресурсоемкая система. Критики системы упрекают ее и за увлечение архитектурной составляющей в ущерб социальным задачам. Более того – именно из-за тесной увязки развития различных секторов очень трудно вносить в утвержденный план какие-либо изменения.

Наиболее либеральной выглядит распространенная в США система зонирования. Заключается она в том, что на первом этапе власти определяют границы городской территории, а затем внутри ее выделяют зоны для различного использования – в их рамках девелоперы могут строить все, что разрешено. Однако, предупреждает эксперт, эта система наиболее рыночная – и при этом не менее жесткая, чем британская. Споры о правильности установления зон и т.н. перезонировании (когда минимальный размер участка под застройку столь велик, что купить его могут только очень состоятельные люди) ведутся в американских штатах постоянно. В условиях неразвитости рыночных механизмов, отсутствии действенных рычагов воздействия общества на власть пороки этой системы только усугубятся.

За дешевизной
В реальности во многих из рассматриваемых стран зарегулированность рынка недвижимости растет, вне зависимости от применяемой системы, говорит Кристина Уайтхед. Там же, где ограничения отсутствуют или малы, рыночные механизмы ведут к снижению цен.

Например, в юго-восточных штатах Америки власти практически не ставят никаких ограничений в пригородном строительстве. Более того, власти штатов субсидируют строительство как самого жилья, так и дорог, а в некоторых штатах – и цены на электроэнергию. В результате, дома здесь можно купить практически по себестоимости: в их цену входит само строительство, плюс цена участка (причем по самым низким тарифам, как сельскохозяйственной земли). «В результате мы имеем массовую субурбанизацию – расползание города по пригородам, - говорит профессор. – А это то, чего в Европе, да и в наиболее развитых штатах Америки стараются избежать». Дело в том, объясняет эксперт, что компактная городская агломерация более энергоэффективна, что сегодня считается очень важным, имеет больше возможностей для гармоничного развития территории.

И здесь есть очень важный для России аспект: в то время, как отечественная власть обеспокоена снижением цен на жилье, среди европейских специалистов крепнет убеждение, что доступность жилья необходимо обеспечивать другим образом.

Важное уточнение: и в Европе, и в США доступное и социальное жилье – синонимы. Под этим термином подразумевается съемное жилье для бедных слоев населения. О том, что покупка квартиры недоступна даже средней руки начальнику успешной компании, речи не идет. И не только потому, что коэффициент доступности приобретения жилья (количество лет, за которые семья из двух работающих сможет накопить на квартиру без учета иных расходов) во всех развитых странах гораздо выше, а ставки ипотечных кредитов гораздо ниже, чем в России. Но и потому, что покупка жилья вовсе не является приоритетом для большинства жителей мегаполисов: развитый рынок аренды позволяет без проблем менять место жительства вслед за сменой места работы. Словосочетание «предоставление бедным жилья в собственность» вообще непонятна уму любого западного эксперта: как правило, даже предоставление социальной аренды обусловлено постоянным подтверждением бедняками своей необеспеченности.

«Если упрощенно, то американская система состоит в том, что предоставление жилья регулирует сам рынок, а задача местной власти – удостоверится в соблюдении минимума стандартов. В этом случае задача планирования заключается в предоставлении девелоперам максимума участков для строительства, а помощь бедным нужно осуществлять в виде индивидуальных субсидий. Но в результате, бедные живут в стесненных условиях и платят низкую арендную плату за жилье низкого качества. А в Европе субсидируют девелоперов, при этом стандарты жилья для бедных более высокие. Хотя большая зарегулированность рынка и приводит к более высоким ценам на жилье и росту его недоступности для некоторых слоев», - рассказала «БН» г-жа Уайтхед.

По ее словам, такая разница объясняется тем, что американская промышленность «землеемкая» - в результате, большинство крупных предприятий находится за пределами городов. Поэтому развитие пригородов не вредит (или не так сильно вредит) городской среде, да и основной задачей становится удешевление строительства в «чистом поле». А в более тесной Европе сегодня гораздо актуальнее редевелопмент (например, бывших промзон), что само по себе не может быть делом дешевым. Конкуренция более дешевого пригородного строительства (даже если предположить наличие пустующих территорий) в данных условиях только вредит. «Нам нужна такая система девелопмента, которая может быстро и гибко изменять территории под новые задачи. Но цена этого – рост цен и меньшая доступность жилья на успешно развивающихся территориях», - признает эксперт. И, считает Кристина Уайтхед, эта тенденция сегодня доминирует во всех развитых странах – хотя американская система более ориентирована на потребителей, она не работает даже в интенсивно развивающихся районах США. Просто потому, что более дорогая система мастер-планов позволяет строить не просто более качественное жилье, но и создавать более качественную городскую среду в целом.

Да, это вызывает определенные проблемы, признает эксперт: «Мы знаем, как предоставить дешевое и качественное жилье в тех районах, где это не нужно, но не знаем, как это сделать там, где нужно». Например, в восточных землях Германии сейчас огромное количество пустующего жилья: в условиях отсутствия работы, оно просто не востребовано. Эта проблема, кстати, может возникнуть и в России на тех территориях, которые пытаются оживить за счет строительства доступного жилья. А уж о том, что не стоит повышать доступность жилья за счет заполнения рынка халупами, говорят и отечественные эксперты.

Враг хорошего
О том, что лучшее – враг хорошего, свидетельствует и проблема, которую выявил нынешний мировой кризис. Лучше всего она видна на примере Испании и Ирландии, где власти достигли наибольших успехов в стимулировании строительства жилья.

В Испании этого удалось достичь через стимулирование местных властей: дабы преодолеть протесты аборигенов при новом строительстве, каждого девелопера обязали отдавать 15% полученной под застройку земли в фонд муниципалитета. А уж местные власти решали, что с этой землей делать: разбить парк, построить школу или жилье для местных бедняков, а может, продать тому же девелоперу и пустить вырученные деньги на иные местные нужды.

В Ирландии строительному буму помогла миграция из Восточной Европы. «Типичная история: дублинский таксист покупал на ипотеку квартиру с одной спальней и сдавал ее польскому эмигранту», - говорит Кристина Уайтхед. В Испании большую роль сыграли европейские пенсионеры, прикупившие себе для отдыха домик под Мадридом и российские покупатели вилл на побережье.

Кризис стал ледяным душем. Польский эмигрант уехал – и дублинский таксист не смог платить за ипотеку. Отдали за долги свои летние домики европейские пенсионеры. А российские покупатели ринулись скупать подешевевшую недвижимость в Латвии и Италии. В результате, ВВП Испании и Ирландии рухнули на те самые те 15-20% ВВП, что обеспечивала строительная отрасль. «В среднем цены на жилье в Ирландии упали на 40%, - рассказывает эксперт. – Но падение было очень неравномерным. Так, если вы захотите купить квартиру в Дублине с тремя спальнями (то есть такую, которая не использовалась для аренды мигрантами – «БН.ру»), то вряд ли вы ее купите дешевле, чем до кризиса». А вот «жилье для эмигрантов» обесценилось до предела. Подобная неравномерность обвала рынка жилья наблюдается и в Испании.

Финансовый кризис показал, что излишняя стимуляция рынка жилья не менее вредна для экономики, чем сырьевая зависимость. Теперь, говорит Кристина Уайтхед, европейские правительства озабочены сглаживанием экстремумов на рынке недвижимости больше, чем его ростом. А самым позитивным признается пример Франции. «Это детальное планирование, умеренная стимуляция нового строительства – в том числе, за счет 5-процентного налога на работодателей, который используется для субсидирования строительства на территориях развития, мелкая «нарезка» муниципальных округов, которая сочетается с региональным планированием приоритетных для развития территорий, система ашалемов (HLM – государственной жилье с умеренной арендной платой. Первоначально служило для заселения бедняков, в последнее время муниципальные квартиры с удовольствием снимает и средний класс – «БН.ру»), упор на расширение предложения для большей доступности жилья, но не в ущерб качеству», - перечисляет Кристина Уайтхед.

Неактуально для России? Рано или поздно, но квартирный вопрос перестанет портить жителей одной из самых просторных стран мира, считает она. Задуматься о том, что будет после этого, лучше уже сейчас. Тем более, что строительная отрасль Москвы многих других городов уже сейчас мучается похмельем после недавнего бума. А о грамотном планировании территорий власти начали задумываться только сейчас – да и то, как показывает опыт принятия Генплана Москвы, отметились больше скандалами, чем содержательной полемикой.
И похоже, власти это понимают: во всяком случае, слушали ведущего европейского эксперта по жилищной политике в основном не журналисты, а российские эксперты и чиновники.





Вернуться к списку публикаций